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2016.08.29土地探し・選び方のコツ6

契約前に今一度、確認を

不動産の売買契約は、事前に重要事項説明書などで、全て書面にてわかり

やすく伝える事が義務になっていますので、取引にかかわる大多数の不動

産業者は適正な説明をしています。

しかし、一般の方には理解しにくい専門用語も多く、「言った、聞いていない」

などのトラブルが少なからず生じているのが現実だと感じます。

 

業者を疑うということではなく、トラブルを未然に防ぐため契約前の最終確認

としてトラブルが多い以下の項目を確認しましょう。

toti

 ❐不動産業界では「現況有姿(現在の状態のまま)」で取引されることが

 多いので隣との境界や土地面積(実測と公募面積)に差異を確認しましょう。

❐軟弱な土地では地盤改良が必要です。地主や仲介不動産業者に盛土の

 有無や地盤の状況を確認します。地盤調査会社に調査を依頼しておくと

 安心です。

❐建物を建築するときに地中からガレキや廃材、ゴミが出て産業廃棄物など

 の撤去費用が発生する場合があるので、土地の履歴を再確認しましょう。

❐登記簿謄本を再確認し、所有権、抵当権、借地権、仮登記や差押の設定

 などに注意しましょう。土地の所有者と売主が同一か、抵当権が設定して

 あれば、抹消できるか不動産会社に再確認しましょう。

❐所有権移転の時期や代金の支払い時期・方法を確認し、印鑑や白紙委任状

 は業者に預けないようにしてください。

❐早急に契約を迫ったり、質問に答えなかったり、曖昧にする業者とは距離

 をおいたほうが無難です。

❐建物を建てることを前提とした上で、良い土地かを見極めましょう。土地と

 建物のバランスが良い物件かを検討することが必要です。どちらかにこだ

 わりすぎるあまり、土地か建物の予算がなくなることに注意。

❐住宅ローンを利用する場合は契約書に住宅ローン特約がある事を再確認

 しましょう。住宅ローンの融資不可の場合、土地契約は白紙となり、支払っ

 た手付金が戻ってくるという特約です。

❐住宅ローンの申し込み期日は余裕をもって日程を計画しましょう。

 過密スケジュールになると気持ちに余裕が持てません。

 

もし、土地探しで不明な点や疑問な事があればいつでもご相談ください。

田畑工事株式会社

担当:田畑隆康(宅地建物取引士・建築士) 

 

 

2016.08.26土地探し・選び方のコツ5

現地をみて確認する必須事項

土地はそれぞれに個性があります。生きています。だから・・・

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❐朝昼夜、それぞれに土地の表情が異なります。また、土地を見に行くとき

 は雨の日に行くと敷地や道路の排水状態がよくわかります。

❐現地へ行くときには地図を持参し、周囲の施設(学校・幼稚園・病院・金

 融機関・郵便局・スーパー・薬局・役所・クリーニング店・コンビニなど)の

 位置を赤ペンで印をしましょう。利便性が一目瞭然です。

❐信頼できる人に現地をみてもらってアドバイスしてもらいましょう。

 自分で気づかないことを指摘されることがあります。

❐地名からその土地の履歴がわかります。沢・池・他・浜・沼・港・海・湖など

 の地名は、水位や地盤に関して不安がないかチェックしましょう。

 法務局で登記簿を閲覧すれば、旧地名が判明できます。近所の人や長

 年住んでいる人に話を聞いてみるのもいいでしょう。

❐隣家や街並みをチェックしましょう。隣家が迫っていたり、ごみ置場が近か

 ったり見苦しいものが障害になったりすることもあります。隣家の窓やトイレ

 、浴室の位置、換気扇、ボイラー、室外機や排気口も確認しましょう。

❐日当たり、風向き、騒音、煙や臭いもチェックしましょう。

❐土地のどこに建物・玄関・駐車スペースを配置するかイメージしましょう。

❐来客時の駐車場や将来、車が増えた時の駐車スペースも検討しましょう。

❐近隣に大きな駐車場があるとマンションに建て替えられ、日照やプライバ

 シーに影響する可能性があるので、確認しましょう。

❐自分の五感を働かせ、現地へ行って何となくのりが悪かったら中止する

 ほうが賢明だと思います。

❐土地を確認する場合には必ず、巻尺と方位磁石を持参して図面とあって

 いるか確認しましょう

❐電柱の位置を確認しましょう。大きな団地では後日、電柱を設置されるこ

 とがあります。電柱があると美観を損ね、防犯面でも不安が残るので、事

 前に確認しましょう。

❐安い土地には要注意です。以前に化学工場や火葬場・養豚養鶏場や産

 業廃棄物の処理場があった、農地だとか接道がない。地盤が低く浸水した

 、事件が起きた、自殺者が出たなど、安い理由があるかもしれません。

❐土地の境界を確認することが大切です。ブロックを構築していれば、その

 中心が境界かどうかをチェックしましょう。境界ブロック等がなければ境界

 中心でブロックを構築するのか不動産会社に確認しましょう。中心での構築

 のほうが費用も折半できるので負担が少なくなります。

❐高台の土地などはのり面があるので、測量図通り敷地有効面積はないので

 注意してください。巻尺で有効寸法を測りおおよその面積を把握しましょう。

 また、駐車場間口も制約がでる可能性があるのでよく確認しましょう。

 

2016.08.25土地探し・選び方のコツ4

土地が見つかったら建築制限の調査を綿密に(土地にはいろいろな規制があります)

❐土地や建物に関する法律を書籍やインターネットで調査し、そのエリアに

 設定された建築制限を調査しましょう。

❐市街化区域はそれぞれ地域環境を守るため各用途地域により建築できる

 建物の種類や規模の制限がされています。有望土地がどの用途地域か

 チェックしてみましょう。市街化区域は原則として建築不可です。また、農地

 は農地転用の許可が必要です。

❐防火地域の場合は原則として木造住宅は建てられません。準防火地域であ

 れば条件を満たせばOKですが、規制内容を確認しましょう。

❐土地が道路に2m以上接していなければ住宅は建てられません。

 同度が4m未満ならセットバックが必要です。斜線制限は建物の形状やデザ

 インを大きく左右することがあり、隣棟間隔にも制限があります。

優良土地探しのコツP.7.8

❐地域ごとに定められた「建築協定」も建築に影響します。旗竿上の敷地では

 「建築不可」の場合があるので役所の建築指導課で確認しましょう。

❐都市計画火・防災課で、活断層や危険エリアの有無を調べましょう。

 洪水要注意エリアは防災マップに記載されているので閲覧しましょう。

❐建ぺい率と容積率をチェックしましょう。希望の大きさの住宅が建てられない

 場合もあります。一般的には物件説明書に記載されていますが、役所などで

 確認すれば万全です。

❐市内中心部では防火・準防火地域の可能性が出てきます。都市計画図などで

 チェックしましょう。防火サッシは近年価格が高騰しているので、資金計画に思

 わぬ誤差が生じる場合があります。

❐浄化槽地域の場合は補助金の有無を確認しましょう。将来、下水道区域になる

 地域は補助金がなく、敷地内の汚水管接続も実費なので事前に役所で確認し

 ておきましょう。

 

2016.08.24土地探し・選び方のコツ3

土地の探し方と不動産会社に接する心得

❐「希望エリア」へでむいて土地を購入した人に取引価格や売主情報を尋ねてみましょう。

 新たな情報の入手が期待できます。

❐まずは、不動産業者と直接会って話しましょう。最近の取引事例や価格の上昇・下降状況

 人気度などを尋ねてみると良いでしょう。地主から土地の売却を頼まれた不動産業者は買

 主を自力で見つければ最大3%+6万円の手数料が売主と買主の両方(合計6%+12万円)

 から入ります。そのため優良物件ほど外に出さない可能性が高くなっています。

❐不動産会社は数社訪問し、自分たちの要望を正確に伝え条件が整えば、確実に購入する

 という意思を伝えるようにしましょう。その際マイホームの計画表を持参し、資金計画も伝え

 ておきましょう。

❐不動産会社に「希望の土地が出れば、即購入する」と断言しておけばホットな情報が早く入手

 できます。不動産会社は土地を早く流通させて手数料を稼ぐのが仕事ですから、本気にな

 って未公開物件を一番に教えてくれます。新聞広告やチラシに掲載されている土地情報は人気

 がない物件の可能性があるので要注意です。

※不動産会社は基本的に成約するまでは無報酬です。条件があやふやな方よりも、条件が

はっきりしている方や明確に購入の意思をもっている方に優先的にいい情報を提示してきます。

❐「希望エリア」へ出向いて自分の足で土地を探してみましょう。

 現地で売り出し中の最新物件や、空き地・遊休地から、売り情報をキャッチすることもあります。

❐不動産流通の半数以上はレインズ(不動産流通機構)を通じて行われます。

 売主が不動産会社に相談するとレインズのコンピューターネットワークシステムに物件を登録し、

 レインズ会員の不動産会社が買いたい人に情報提供する仕組みになっています。

❐最近では、最新情報を得るにはやはりインターネットがおすすめです。24時間いつでも効率

 よく自分の条件にあった情報を引き出すことが可能です。情報公開日を一週間以内に設定し

 て検索すれば最新情報だけをみることもできます。また、スマホ対応の無料アプリをダウンロード

 すれば空き時間に最新情報の閲覧も可能です。

 不動産会社からしても、広告宣伝費や人件費の削減もできるので、これからはもっとも力をいれ

 てくる情報発信源となってきます。

❐チラシ、フリーペーパーなど紙媒体は近隣相場や特性を知ることができるので、目を通す価値が

 あります。常時持ち歩くことができ、同時に複数の物件を比較しやすく、売主が急いでいる場合に

 は値段を下げてチラシを出す場合もあるので要チェックです。

❐2年を目安に土地を探しましょう。不動産業界では、「本気で2年探せばよい物件が見つかる」と

 言われています。にもかかわらず決断できない人は「どこかにもっと良い物件があるはずだ」と思

 ってしまう為です。価格と条件のめいかくな基準を持ち、自分にとって良い物件かという物差しを

 持つことが大切です。

❐いい土地を見つけた場合、注意したいのは過度の値引き交渉(指値さしね)です。相場から限度

 を超えた指値は売主のプライドを傷つけ感情をあおり、「あの人だけには絶対売りたくない」となっ

 てしまいます。

 「すごく気に入ったので是非買わせていただきたいが、予算オーバーなので価格の相談にのって

 欲しい」というスタンスが良いと思います。

❐古い家のある物件も検討してみましょう。解体費用が必要な事と更地になった状況が分からない

 為、敬遠されがちですが、水道の引き込みと整地にすることで、更地と同じ条件以上になる事も

 あります。更地の少ないエリアでは古い家のある物件を探すのも方法です。

 解体更地渡しの値下げ交渉ができることもあります。

 

 

2016.08.23土地探し・選び方のコツ2

事前に希望エリアの価格のチェック

❐「土地の適正価格」を調べましょう。土地は定価のない「オープン価格」で、

 近隣相場が設定されています。土地が相場や下記の3種の価格から、適正

 な価格かどうかを判断しましょう。

 ①公示価格・・・国土交通省が毎年1月1日に全国3万数千の「標準値」につ

 いて、土地価格の適正指標として公表。

 (参考)国土交通省のHP「土地総合情報システム」で検索

 不動産の取引価格もこちらで調べられます。

 ②路線価・・・国税庁が毎年1月1日に市街地の道路に沿った宅地について

 価格を評価して定めます。主に相続税の算出に使われます。

 ③実勢価格・・・不動産会社や住宅会社のチラシ広告などに表示される土地価格

 おおむね、実勢価格=相場といえます。

 実勢価格>公示価格>路線価となります。

 実勢価格の約70~80%が路線価の目安と言われています。

 路線価÷0.7~0.8=実勢価格=相場となります。

 ※超人気エリアの沸騰価格には当てはまりません。

❐フリーペーパー、新聞、インターネットで希望エリアの売り土地情報を収集しましょう。

 土地所在地、坪単価を地図に記載すると希望エリアの時価坪単価を把握しやすく

 なります。

❐土地探しの基本知識を得た上で、実際にどのような土地かを目で確かめて、希望エリア

 の土地の相場観を身につけることが大切です。良い条件の土地がでてきても決断できず

 他の人に買われてしまうこともあります。

❐不動産流通の基本として相場以下の土地は出回らないと考えてください。土地は基本的

 に相場で取引されるもの。早く売らなければ価値が下がる建売住宅やマンションの場合と

 違い、土地はあくまでも「土地」。 完成品を買うのとは別物です。

 ※一般的に、プロが仲介する適正な土地取引には「掘り出し物」はないとお考えください。

 「掘り出し物の土地を探したい」とお考えになる方は、競売物件の購入や地主さんとの直

 接取引をする方法もありますが、権利関係が複雑になるため、一般の方にはリスクが高い

 取引方法になります。

 

2016.08.22土地探し・選び方のコツ1

土地調査 

「マイホームを建てたい」しかし、「条件に合う土地が見つからない」と嘆く方がいます。

不動産業者さんや建築業者さんへ「土地を探して」と依頼されているだけの方が多いのではない

でしょうか?

土地探しの出発点はご自分の目で見て、足で歩いて、実際に確かめることです。

具体的にはどのようにすればよいのでしょうか?

段階に分けて、土地探しの方法やポイントをご紹介したいと思います。

土地探しを思いついたら家族会議を開こう(希望する家がその土地に建てられるかがポイント)

 「土地探しの流れ」は

❐①家族会議→土地情報の収集→土地の検討→現地調査

 ②購入申込→重要事項説明→売買契約→ローン契約→土地決済

 どの工程もしっかりと情報を集め自らの目で確か見ることが重要です。

❐「なぜ家を建てるのか」を明確にしたうえで、どこの場所が最適かを家族で決めましょう。

 将来の住み替えや二世帯同居の可能性などの将来計画を検討し、家族がどんな生活

 をしたいのかライフプランを整理しましょう。

❐希望する土地の条件をリストアップし、予算、環境、面積、形状、道路状況、生活利便性、

 交通の便、こどもの学区など優先順位をつけましょう。

❐土地は最低限どれだけ必要か決めることが大切です。

 過去の資料(平成22年度フラット35融資利用者)によると敷地面積は住宅面積の1.7倍

 (全国平均)となっています。目安としてお考えください。

トリミング優良土地探しのコツP.1.2

❐敷地の方角だけにこだわる必要はありません。「南向き」は絶対条件ではなく、北向き

 西向きでも安くて良い条件の時もあります。南向きは玄関が面しリビングが暗くなった

 り、道路からの視線が気になるなど、ご家族にとって良くないこともあります。

トリミング優良土地探しのコツP.3.4

❐学区にこだわり過ぎると見つけにくかったり、割高になります。子どもがその校区の学校に行くのは9年間。

 少しだけ考え直すと意外な選択肢が生まれるかもしれません。

❐土地探しに最適な時期は冬です。日当たりの最も悪い時期に検討できるので土地の良し悪しを見極めやすい

 と思います。

 

2016.08.18樋の落ち葉対策について

お客様から、隣地からの「落ち葉対策検討」のご依頼を受けました。

近隣に高木の落葉樹がある場所は、どうしても樋に落ち葉が詰まりがちです。

樋をつけなければ詰まる事もありませんが、雨水対策としてはうまくありません。

対応策としては、樋自体にカバーを付けるのが一般的だと思いますが、カバー

も数種類あり、後々のメンテナンスも容易で金額面も適正なカバーを現物見本を

作成し検討しました。

樋カバー4種類検討

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樋に葉が入らないだけではなく、葉についた土が樋底部に貯まる事も考慮しなけれ

ばいけません。また、カバーに張り付いた葉の掃除の仕方(伸縮棒)もご提案しました。

 

当社屋根模型(原寸大)にて取付方法の検討

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2016.08.17屋根仕上げについて

自然素材の粘土瓦(三州瓦)の瓦葺きをご紹介します。

浜松市O様邸施工中写真

IMG_1704

特徴としては

  • 美観が長持ち
  • 塗り替えがいらない耐久性
  • 小屋裏が暑くならない断熱性
  • 雨音が気にならない遮音性
  • 地震に強い耐震性
  • 台風に強い耐風性

などがあります。

よくあるご質問として、

1.地震や台風などの自然災害時に大丈夫か?

2.他の屋根材と比較すると高額なのでは?

があります。

当社では、瓦同士がかみ合うことにより地震や台風などにも負けない高い

固定力を発揮する防災瓦を採用しています。また、初期費用としては他の

屋根材よりも高額ですが、メンテナンス費用も含めて考えると、トータルコスト

は低額で抑えられます。 

資料参照:株式会社 鶴弥 

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2016.08.10土地の測量

住宅建設予定地の土地の測量をしてきました。

土地面積や寸法は必ずしも登記簿や公図と同じとは限りません。

写真の機械は「トランシット」という測量器具です。

主には角度の測定を行いますが、光波測距器がついております

ので、正確に水平距離や勾配距離を測定できます。

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