磐田市M様邸　　認定長期優良住宅

前回の家づくりブログでは、浜松市や磐田市で注文住宅を建てる建築費用や土地購入費用の平均値や相場を紹介しました。

ところで、注文住宅は、建てる敷地の状況によって、同じ仕様の家でも総費用が変わることがあるのを知っていますか？

インターネットやチラシで見る坪単価や本体価格で予算を決めた結果、いざ家づくりをはじめてから、

「予算オーバーしてしまった」
「予想外の項目に費用が多くかかった」

という経験をしたお話もお聞きします。

注文住宅で予算オーバーしてしまったら、間取りや仕様を変更したり、設備のグレードを下げることになったりするかもしれません。
また、予算オーバー分をまかなうために追加で別のローンを組むと、完成後の返済負担が重くなってしまいます。

一生に一度の家づくりで後悔しないために、今回は注文住宅で予算オーバーしないためのコツと、住宅ローンの適切な借入額の決め方について解説します。家づくりのスタートで特に大切なことになりますので、ぜひ参考にしてくださいね。

注文住宅の予算の決め方

浜松市浜北区F様邸　　認定長期優良住宅

・家づくりにかけられる費用の目安

注文住宅を建てるなら、まず「予算」を決めることがはじめの1歩です。予算が決まらなければ家の大きさや形、間取り、素材、設備のグレードなど基本的なプランを決めるのも難しくなります。

予算を決めるとき、まずは大まかでも家づくりにいくらかけられるのか、用意できる自己資金から考えてみましょう。

一般的に、自己資金は家づくりの総費用の2～3割、少なくとも2割は用意した方が良いとされています。つまり、自己資金の3～5倍の金額が「家づくりの総費用の目安」と大まかに予算が立てられます。

仮に自己資金が500万円用意できるなら、家づくりの総費用の予算目安は1500～2500万円ほどとなりますね。総費用の予算が2500万円なら、自己資金500万円を引いた2000万円を住宅ローンなどでまかなうことになります。

前回のコラムで、静岡県の2020年度フラット35を利用して注文住宅を建てた人のデータで

※値は中央値

という結果をご紹介しました。先ほどの式に当てはめると、自己資金は建築総費用の約11％になるので、目安よりも自己資金少なめで建てている方が多いと予想されます。

さらに自己資金を増やしたい場合は、貯蓄を増やす他に、親御さんから資金援助を受けるなどの方法があります。

希望の家づくりの時期と、それまでに自己資金をどれくらい用意できるか、まずは預貯金や毎月の平均貯蓄額などを参考に計算してみると良いでしょう。

住宅ローンの借入額の目安

浜松市東区Y様邸　　認定長期優良住宅

銀行の住宅ローンの借入限度額は、年間の返済額が年収の30～35％までを上限として借りられることが多いですが、借りられる金額＝楽に返済し続けられる金額とは限りません。

実際、フラット35利用者調査の総返済負担率は約20％という結果からも、限度額いっぱいまで借りている人は少数派と言えるでしょう。

毎年の返済額は年収の25％以下が望ましいとされていますが、家計状況の違いによっても、返済にまわせる安全な月額は変わってきます。年齢によっては返済期間が短くなる場合もありますし、ボーナス返済を利用するかどうかでも変わります。

以下に、住宅ローンの借入額を決める目安となるシミュレーションを紹介します。元利均等返済で返済期間と毎月の返済額、金利タイプの違いによって借りられる金額の目安として参考にしてください。

＜表：住宅ローンの借入額の目安＞

※元利均等返済の場合。
※金利1.2％は全期間固定金利型（フラット35など）、金利0.6％は変動金利型の目安です。適用金利は金融機関によって異なるので注意してください。

出典：「家づくりのお金の話がぜんぶわかる本（2020-2021）」（エクスナレッジ）より抜粋

注文住宅で予算オーバーしないコツ

湖西市O様邸　　認定長期優良住宅

・注文住宅の予算は「総費用」で考えよう

前回のコラムでも少し触れましたが、注文住宅の予算オーバーしないためには、家づくりの総費用を早い段階でなるべく具体的にすることが大切です。

総費用とは、建物本体の「本体工事費」や外構・水道工事などの「別途工事費」、税金や手数料などの「諸費用」、さらに土地から用意するなら「土地取得費用」も含めた総額のことです。

工務店やハウスメーカーに見積もりを依頼するときは、「総予算が○○万円（別途工事費や諸費用、土地取得費も含めた金額）」ということをあらかじめ伝えておくと、予算オーバーが少なくなります。

ただし、別途工事費は敷地の状況によって金額が大きく変わる可能性もあるので、土地が決まっていない場合は変動する可能性も頭に入れておいたほうがよいでしょう。

また、土地取得費も、個別で予算を伝えておけば建築費全体の予算が伝わるので見積もりもより具体的になると思います。

■　以前のコラムで注文住宅の諸費用の内容、土地探しの方法や土地によってどんな家が建てられるのか、土地費用と住宅ローンの関係などを詳しく解説していますので合わせてお読みください。

コラム　注文住宅の諸費用はどのくらい必要？

コラム　注文住宅の土地探しと住宅ローンの土地・建物一本化をする方法の関係

・予算オーバーの原因になりやすい項目

次に、家を建てる前段階の土地の状況や、水道などのライフラインの状況によって予算がオーバーしやすい項目を紹介します。

主に、建築工事で「別途工事」にあたる部分がメインになります。土地は事前にしっかりと確認すべきことが多いので、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。

・地盤改良費

家を建てる土地は、新築はもちろん、建て替えの場合も地盤調査を実施して、安全に家が建つかを判断する必要があります。

地盤調査の結果、軟弱地盤と判断された場合は、「地盤改良工事」が必要で、そのための費用がかかってきます。地盤改良工事は軟弱地盤の深さによって工事の種類が変わり、費用も30万円程度から、100万円以上かかるケースもあります。

河川や海の近く、水害が多い地域、埋立地などは軟弱地盤が多い傾向にあります。インターネットでも土地情報はある程度調べられます。

気に入った土地を見つけたら、不動産会社や売主に地盤調査済みかを必ず確認しましょう。その上で、地盤改良工事の必要性や費用をあらかじめ見積もっておくことで予算オーバーを防げます。

地盤調査の専門会社が公開している「GEODAS（ジオダス）」は、これまで調査した土地の地盤調査の結果を見られるので参考になります。町丁まで絞り込んで検索できるので、気になる土地の周辺地域を見てみましょう。

参考HP：インターネットで住宅地盤情報（ジオダス）「地形で見る軟弱地盤マップ」

・擁壁関係の費用（高低差のある土地）

高低差のある土地で「擁壁」がある場合も同じく注意しましょう。数十年前に作られた古い擁壁の場合、劣化状態によっては擁壁を新しく作り直す工事費がかかることがあります。

また、売り地に「擁壁工事が必要」と記載されている場合も同様です。

一般的な鉄筋コンクリート擁壁なら、擁壁工事費は１㎡あたり5～10万円が相場です。
ただし、すでにある擁壁を取り壊して新たに擁壁を作り直す場合はさらに費用が増えるので注意しましょう。

高低差のある土地は、そこに家を建てるメリットとデメリットを比較して、必要な工事も理解した上で慎重に選びましょう。

・上下水道引き込み工事費

すでに敷地内に水道メーターや最終枡（公共枡）がある場合は、道路の下にある上下水道管から敷地内に水道が引き込まれていることになります。
もし、敷地内にこれらがない場合は、「水道引き込み工事費」が必要で、少なくとも50万円以上はかかります。

また、古い家を建て替えるときに、水道管が現在の規格に合っていない場合や、二世帯住宅など水回り設備がたくさんある場合などに、引き込み管を交換しなければならないケースもあります。

このような「予想外」を防ぐには、実際に家を建てる工務店やハウスメーカーの設計士に一緒に土地を見てもらうのが一番です。

土地購入前に、希望の家は建てられるか、地盤改良や水道引き込み工事などはどれくらいかかりそうか、など条件を見極めてもらえば購入後のトラブルを防げます。

浜松市で建てた注文住宅施工実例

最後に、浜松市の工務店・田畑工事の建てた注文住宅の実例をご紹介します。

無垢材を内装にふんだんに使用し、太陽や風、自然の力を上手に利用した心地よい家づくりが特徴です。

浜松市南区　木の香る子育て住宅（2階建て34.6坪）

浜松市南区のY様邸は、三角屋根と玄関壁面の木の壁がポイントの2階建てです。若い子育て世代のお施主様のために、様々なライフスタイルの変化にも対応できる間取りを取り入れています。長期優良住宅認定を取得し、補助金も活用されて賢く理想の家を建てられました。

対面キッチンを採用し、LDKが1つの空間となり、どこにいても家族のつながりが感じられる間取りにしました。リビング奥には和室を併設。玄関ホールからも入れるので、客間としても重宝します。

畳は当たりが柔らかく、冷たさがないので、小さなお子さまのいるご家庭で育児やお昼寝スペースとしてもとても喜ばれます。

リビングの上部は吹き抜けで、家全体がつながっているような一体感と開放感があります。木の梁が空間のアクセントにもなっています。2階にいても声が届く距離感で、コミュニケーションがしやすいのもポイントです。

子ども部屋も床、天井にふんだんに無垢材を使っています。お子さまが安心して過ごせる空間は自然素材の家ならでは。このお部屋はドアが2箇所にあり、将来壁や間仕切り、家具などで仕切れる間取りになっています。

田畑工事の家の実際の住み心地が気になった方は、北名古屋市にモデルハウスもご用意しておりますのでお気軽にご来場予約ください。

浜松で建てる「木の家づくり相談会」開催中

田畑工事の浜松ショールームでは、家づくり相談を随時開催しています。ご予約は上記のバナーからお申し込みください。

相談会のスタイルは、私、田畑工事株式会社代表の田畑隆康と一対一の対話形式で、ざっくばらんに家づくりの疑問やご要望など、なんでも自由にお話いただける時間としています。

家づくりを始めたばかりの人にも分かりやすく、家づくりと土地、住宅ローンの関係、二世帯住宅の建て方など、浜松での家づくりの経験をもとにお答えいたします。

あまりかしこまらずに、実際に何をしたいか？自分たちはどんな家が理想なのか？をより明確にするための雑談会のようなイメージで、お気軽にお越しくださいね。

浜松で家族の暮らしに寄り添った自然素材の家を造る工務店

田畑工事は、「ご家族が生涯を通じて、健康・快適に暮らせる住まい」
という創業以来の想いを基に、家づくりをしています。

自然素材で建てられた家、一世代だけで終わる家ではなく、子や孫の代まで、心地よく暮らせる家、家族それぞれのライフスタイルに寄り添った家をお考えであれば、ぜひ田畑工事のモデルハウス見学や家づくり相談においでください。